Prawo — wiedza ogólna

Podstawy prawne i rynkowe, których agent potrzebuje, by świadomie pracować z klientem i nieruchomością.

1. Zawód pośrednika nieruchomości a licencja

1 stycznia 2014 r. weszła w życie ustawa deregulująca zawód pośrednika nieruchomości — od tego momentu nie trzeba już posiadać licencji zawodowej, aby go wykonywać. W konsekwencji powstała ogromna ilość jednoosobowych działalności mających w PKD obrót nieruchomościami.

Nowi przedsiębiorcy, często bez doświadczenia w branży, byli skuszeni możliwością szybkiego wygenerowania wysokich dochodów. Chcąc zwiększyć konkurencyjność, wielu zaniżało prowizję. Wysoki poziom trudności zawodu zniechęcił ich i rynek wrócił w ręce profesjonalistów.

Wymogi prawne

Deregulacja nie zniosła wszystkich wymogów formalnych. Art. 180 i nast. Ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno określa warunki:

Pośrednik ma obowiązek prowadzić działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC.
Pośrednik ma obowiązek dostarczyć Klientowi kopię dokumentu ubezpieczenia OC.
Pośrednik ma obowiązek zawrzeć z Klientem umowę w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Pośrednik czynności pośrednictwa dokonuje odpłatnie.

2. Umowy pośrednictwa

Umowy pośrednictwa regulują warunki współpracy i są dowodem rozpoczęcia świadczenia usługi. Najczęściej jest to umowa skutku — wynagrodzenie po osiągnięciu celu (kupno, sprzedaż, najem). Rzadziej stosowana jest umowa za wykonanie samej pracy (poszukiwanie nieruchomości, działania marketingowe).

Na co zwrócić uwagę w umowie

miejsce, w którym została zawarta umowa,
na jaki okres jest zawarta,
prawa pośrednika (np. o jakie dokumenty może poprosić Klienta),
obowiązki pośrednika (czynności w ramach umowy),
obowiązki Klienta (czynności w ramach umowy),
koszt usługi i forma płatności,
zmiana zasad współpracy wymaga formy pisemnej (aneks do umowy).

Załączniki nieodłączne

RODO — pozwala przechowywać dane Klienta.
Kopia dokumentu ubezpieczenia OC pośrednika — jeśli nie zostanie dołączona, Klient może poprosić o przedłożenie w ciągu 7 dni. Przekroczenie tego terminu daje Klientowi prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Rodzaje umów — poszukiwanie dla Klienta nieruchomości

Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości — Klient chce kupić nieruchomość na rynku wtórnym (z możliwością łączenia z rynkiem pierwotnym).
- Załącznik: protokół z prezentacji nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym.
- Załącznik: protokół prezentacji inwestycji na rynku pierwotnym.
Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomości — Klient chce wynająć nieruchomość.

3. Podział rynku nieruchomości

3.1. Rynek pierwotny — charakterystyka

Rynek pierwotny to nowe nieruchomości wciąż w trakcie budowy lub oddane do użytku z zastrzeżeniem, że kupujący staje się pierwszym właścicielem. Zazwyczaj budowane przez deweloperów inwestujących środki własne lub kredyt inwestycyjny; rzadziej przez spółdzielnię mieszkaniową.

Standard wykończenia

Najczęściej klient otrzymuje mieszkanie w stanie deweloperskim (do wykończenia). Część deweloperów oferuje dodatkowe opcje:

„wykończenie pod klucz” (różne standardy określone w katalogu),
zburzenie / dobudowanie ścian działowych,
zainstalowanie większej ilości punktów świetlnych itp.

Zmiany aranżacji są zwykle dodatkowo płatne, ale bywa, że są częścią promocji lub są wkalkulowane w cenę.

Ceny na rynku pierwotnym

Ceny zależą od czynników makro- i mikroekonomicznych. Deweloperzy reagują na zmiany szybciej niż prywatni właściciele — dlatego rynek pierwotny jest często wyznacznikiem cen. Charakterystyczne są też czasowe promocje (targi mieszkaniowe), których celem jest przyspieszenie sprzedaży.

Tendencja zmiany cen

W pierwszych etapach budowy cena mieszkań jest niższa i rośnie kaskadowo wraz z postępem budowy, a po wybudowaniu znów zaczyna spadać. Powód: popyt i obawa konsumentów przed zakupem mieszkania w budynku, którego jeszcze nie ma. Inny powód to opłacalność sprzedaży dla dewelopera wynikająca z warunków kredytu inwestycyjnego (np. korzyści z nadpłaty).

3.2. Rynek wtórny — charakterystyka

Rynek wtórny to nieruchomości używane (np. kamienica z 1902 r. lub apartamentowiec z 2016 r.), w tym te w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Klient staje się kolejnym właścicielem.

Podział rynku według przeznaczenia:

Rynek nieruchomości mieszkaniowych — domy, mieszkania własnościowe oraz spółdzielcze.
Rynek nieruchomości komercyjnych — biurowce, magazyny, hale produkcyjne, lokale użytkowe i handlowe.
Rynek nieruchomości gruntowych — grunty budowlane, orne, pastwiska, sady, łąki, lasy.

Różnorodność rynku wtórnego

Mieszkania na rynku wtórnym różnią się standardem wykończenia, rodzajem zabudowy, rokiem wybudowania, technologią budowy. Konsument może wybrać lokalizację, rodzaj budynku, rozkład, przynależności. Spotkasz tu też mieszkania świeżo wyremontowane (flip nieruchomości) lub adaptowane z lokali i poddaszy nieużytkowych.

Rodzaje budynków według zabudowy

Domy jednorodzinne wolnostojące — najczęściej parterowe lub 2–3-kondygnacyjne.
Domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej — dwa domy bliźniacze w lustrzanym odbiciu, stykające się jedną ścianą.
Domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej — kilka domów bliźniaczych w szeregu.
Kamienice — murowany budynek mieszkalny stanowiący zwartą zabudowę miejską; najczęściej zabytkowe z ozdobnymi sztukateriami.
Budynki wielorodzinne — niskie, najczęściej 2–4-piętrowe, więcej niż 2 lokale.
Wieżowce — wysokie bloki, ponad 8 pięter.
Apartamentowce — budynki o podwyższonym standardzie, często z lokalami wspólnymi (np. basen).
Budynki wielolokalowe — zbiorcza nazwa dla niskich bloków, wieżowców, apartamentowców.

Przykładowy podział budynków wielolokalowych według roku budowy:

kamienice (np. 1902 r.),
budynki z cegły przed II wojną światową (przed 1945 r.),
budynki z cegły po II wojnie światowej (1946–1966),
niskie budynki i wieżowce „wielka płyta” (1966–1992),
bloki z cegły (1993–2002),
bloki z cegły (2003–2008),
bloki z cegły po 2008 r.

Ceny na rynku wtórnym

Zależą od czynników makro- i mikroekonomicznych, ale w praktyce to właściciel decyduje o cenie wystawienia.

Powody zawyżania ceny: nieznajomość cen transakcyjnych, niska świadomość rynku, brak wiedzy o procedurach, powody emocjonalne (przywiązanie do nieruchomości).

Powody zaniżania ceny: brak wiedzy o rynku, ograniczony dostęp do informacji, potrzeba szybkiej sprzedaży, potrzeba szybkiego uzyskania dochodu, rosnące zaległości w opłatach, manipulacja osób trzecich.

4. Rodzaje własności

Własność — prawo nieograniczone w czasie, dziedziczne, zbywalne, podlegające egzekucjom.
Współwłasność — własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (Kodeks Cywilny art. 195–221).
Współwłasność zwykła — najczęściej dotyczy osób, które nabywają nieruchomość poza małżeństwem lub spółką cywilną.
Współwłasność łączna — najczęściej dotyczy małżeństw w ustroju wspólności majątkowej.
Użytkowanie wieczyste — użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela, ale nie jest właścicielem gruntu. Właścicielem jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządowych. Użytkownik wieczysty może być właścicielem budynku stojącego na gruncie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — prawo zbliżone do własności, ale właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia (Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).
- Spółdzielnia jest zarządcą — uprawniony wnosi opłaty eksploatacyjne.
- Wkład budowlany — uprawniony ma obowiązek uiszczania wpłat na wkład budowlany.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Od 1 stycznia 2019 r. (Ustawa z 20 lipca 2018 r.) właściciele mieszkań, domów jednorodzinnych i wielorodzinnych, lokali użytkowych i udziałów w lokalach użytkowych — pod warunkiem, że co najmniej 51% powierzchni budynku stanowią lokale mieszkalne — zostali automatycznie uwłaszczeni, stając się współwłaścicielami gruntów.

Koniec opłaty za użytkowanie — zniesiona coroczna opłata.
Opłata za przekształcenie — pokrycie kosztów przekształcenia przez okres 20 lat.
Waloryzacja opłaty — raz na 3 lata, zgodnie ze wskaźnikiem GUS.
Bonifikata — w okresie 5 lat od uwłaszczenia, pod warunkiem zapłaty całości; 60% w pierwszym roku, malejąca o 10 p.p. rocznie (dla gruntów Skarbu Państwa).

Nieruchomość wspólna

Zgodnie z Ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w części ułamkowej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Nieruchomość wspólna to powierzchnia pozostała po wyodrębnieniu lokali — części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, oraz grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ww. ustawy). W praktyce: klatka schodowa, korytarze, winda, czasem strych, piwnice, hala garażowa (jeśli nie zostały wyodrębnione).

Część składowa prawa głównego — własność nieruchomości wspólnej jest prawem niesamodzielnym.
Nie może być obciążona hipoteką — udział, jako część składowa, nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 KC). Hipoteka obciążająca lokal jednocześnie obciąża powiązany udział w nieruchomości wspólnej.

Miejsca postojowe — dwa rozwiązania

Współwłasność ułamkowa lokalu — w budynku wyodrębniono lokal niemieszkalny (halę garażową). Klient kupując miejsce postojowe nabywa udział w wyodrębnionym lokalu niemieszkalnym.
Udział w nieruchomości wspólnej — hala garażowa wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Klient nabywa prawo do wyłącznego korzystania (np. z miejsca nr 22), na podstawie umowy notarialnej współwłaścicieli lub uchwały wspólnoty.

Pomieszczenia przynależne i pomocnicze

Pomieszczenie przynależne — część składowa konkretnego lokalu (jego powierzchnia doliczana jest do powierzchni mieszkania). Loggia (wklęsły balkon, nie wystaje poza obrys budynku) najczęściej jest pomieszczeniem przynależnym.
Pomieszczenie pomocnicze — przynależy do lokalu prawnie i funkcjonalnie, w granicach działki, składnik główny lokalu, zaspokaja te same potrzeby mieszkaniowe. Balkon najczęściej jest pomieszczeniem pomocniczym (nie jest ograniczony ścianami).
Ogródek — co do zasady wchodzi w skład nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania.

Komórki lokatorskie, piwnice, garaże — cztery możliwości

Współwłasność ułamkowa lokalu — jeśli komórka ograniczona siatką znajduje się w hali garażowej będącej wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym.
Pomieszczenia przynależne — część składowa konkretnego lokalu (musi być ograniczone trwałymi ścianami; muszą być uwzględnione podczas wyodrębniania lokalu; w KW widnieje powierzchnia mieszkania powiększona o pomieszczenia przynależne).
Lokal niemieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość — deweloper może wyodrębnić garaż, piwnicę czy komórkę jako odrębną nieruchomość.
Udział w nieruchomości wspólnej — z prawem do wyłącznego korzystania, uregulowane umową notarialną lub uchwałą wspólnoty.

5. Hipoteka

Celem hipoteki jest zabezpieczenie interesu wierzyciela (np. banku) — określonej wierzytelności pieniężnej przez obciążenie nieruchomości. Hipoteka ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Najważniejsze informacje

Wpis do księgi wieczystej — powstanie hipoteki wymaga wpisu do KW. Jeśli nieruchomość nie ma KW, konieczne jest jej założenie.
Zabezpiecza odsetki i inne koszty — pożyczone środki do określonej wysokości, ale dodatkowo roszczenia o odsetki, koszty postępowania sądowego i inne.
Kwota wpisana w KW — może być równa pożyczonym środkom, ale najczęściej zabezpiecza także inne zobowiązania — może być nawet dwukrotnie wyższa.

Co można obciążyć hipoteką

nieruchomość,
prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje budynki i urządzenia),
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Hipoteka a sprzedaż nieruchomości

Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką nie powoduje zniknięcia obciążenia. Hipoteka nadal będzie obciążać lokal, wpis w KW pozostanie. Klienci kupujący chcą mieć pewność, że hipoteka zostanie spłacona i wykreślona.

Dwie najczęstsze sytuacje na rynku:

Sytuacja 1 — Zbywca przedstawił dokumenty z banku świadczące, że bank zgodzi się na odciążenie nieruchomości i wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Zbywca chce tego dokonać za pomocą pieniędzy ze sprzedaży. Stronę kupującą trzeba zabezpieczyć stosownymi zapisami w umowie.
Sytuacja 2 — Zbywca spłacił hipotekę przed sprzedażą i przedstawia dokument świadczący o zgodzie banku na odciążenie (lub wpis hipoteki jest już wykreślony).